爱体育,爱体育官方网站,爱体育APP下载争议的核心在于交易对手的高度关联性。10 月退还涉及的 5 家债务方（荣和置业、高欣置业等）与 2 家出售方（永鸿置业、德坤达置业），均由德商产投控股股东邹康、邹健通过德商渊谋间接控制，其中邹氏兄弟在德商渊谋的持股比例高达 91.875%，意味着此次交易本质是 “集团内部循环”。更关键的是，2023 年收购车位时，公司未披露任何后续处置计划；2024 年密集退车位时，仅以 “节约销售成本” 为由解释，却未说明是否尝试过中介挂牌、公开拍卖等市场化销售路径 —— 缺乏外部参照的 “成本节约”，让 3.42 万 - 3.45 万元 / 个的车位定价公允性存疑。
从财务数据看，此次处置的 “应急属性” 更为突出。截至 2024 年 6 月，德商产投经营活动现金流净额同比下滑，应收账款规模居高不下，而 3798 万元的车位退款，恰好成为短期内补充流动性的关键资金。对比行业内同类企业 —— 多数物业公司若收购车位资产，会优先通过出租实现资产增值，或通过公开销售确保定价公允，德商产投 “退给关联方” 的选择，更易让外界解读为 “优先缓解现金流压力”，而非 “优化资产配置”。
车位处置争议未平，德商产投又迈出跨界步伐。2025 年 9 月，旗下间接全资子公司绿色置业，以 1000 万元增资邦泰锦宸，与邦泰跃尚各持 50% 股权，共同开发成都郫都区犀浦街道住宅地块 —— 值得注意的是，其母公司德商集团已有专注地产开发的德商置业，此次由物业公司而非地产板块出面合作，战略分工模糊。更特殊的是项目推进节奏：邦泰跃尚 8 月 28 日以 2.16 亿元竞得地块，8 月 29 日就成立开发公司，绿色置业还提前支付 2165 万元 “合作诚意金”（定为土地款专项借款），推进意愿异常迫切。
但合作背后的风险不容忽视。合作方邦泰的经营状况已现隐患：2024 年虽以 “全国民企拿地榜首” 扩张，但拿地多位于低能级城市且溢价率高，去化压力大；2025 年以来，邦泰频繁质押股权融资，部分子公司被列为被执行人并欠税，多个项目因 “未取得施工许可擅自建设” 遭行政处罚，还因房屋质量引发业主维权。而德商产投自身资金实力有限，截至 2025 年 6 月末，现金及现金等价物仅 2.12 亿元，同时背负 8350 万元银行借款 —— 地产开发属资金密集型领域，即便不合并报表，后续若需追加投资，仍可能占用公司资金，风险敞口不小。
无论是退车位还是跨界地产，本质都是德商产投应对盈利压力的调整。2021 年港股上市时，公司明确 “轻资产、高周转” 路线，以物业管理和商业运营为核心，但 2025 年上半年业绩已显颓势：收益 2.28 亿元同比增长 12.3%，较上年同期 36.5% 的增速下滑 24.2 个百分点；毛利 4780 万元同比下降 23.4%，毛利率从 30.7% 降至 21.0%（降幅 9.7 个百分点）；纯利 1980 万元同比下降 16.1%，盈利能力持续滑坡。
事实上，德商产投的这一系列操作，是物业企业在行业转型期的典型探索 —— 既想通过资产处置缓解短期现金流压力，又想通过跨界寻找新的增长空间。但 1137 个车位的全关联交易能否经得起合规审视？2.12 亿现金面对地产开发的烧钱需求是否够用？物业公司跨界能否突破能力边界？这些问题不仅关乎德商产投的未来走向，也为更多寻求转型的物业企业提供了思考样本。在行业调整期，企业或许更需要在 “求变” 与 “稳健” 之间找到平衡，清晰的战略定位、透明的运营逻辑，才是赢得市场信任的关键。对于德商产投的这一战略选择，你认为其面临的最大挑战是什么？欢迎在评论区分享观点。
